“未封顶楼盘不得办房贷”

　　一问开发商：你怕不怕？

　　不少开发商直截的回答是：不怕！

　　保利地产负责人认为，作为上市公司，融资渠道非常丰富，就算减少这样的融资渠道，对于他们来说影响也不大，更何况，从预售到封顶，也就三个月左右的时间，应对没有问题。

　　粤沛地产的态度就有些不同了。其负责人认为，影响肯定是有的，中小企业资金链受到冲击，最后只剩下大开发商了，导致垄断，一家独大。但话又说回来，“粤沛地产几乎都是自有资金在开发，所以也影响不大。”

　　画外音：大开发商的姿态是：没有买家的首付款，楼照盖，没有影响，“九牛一毛”嘛。粤沛地产也说不怕，因为自己的资金链控制得当，自有资金拥有量可观。其实从规模不同的开发商的不同态度可以看出，决定该政策杀伤力大小，关键在于企业自有资金拥有量、资金链运转方式上。

　　二问市场：有何对抗之策？

　　开发商说不怕，也许还有另一层意思：已有办法应对这个政策。

　　“新的政策不是禁止商品房在未封顶前进行预售，只是银行不提供贷款，因此北京的发展商早就因应新政策想出了新的应对措施。”据中原地产副总经理黄韬介绍，北京的发展商会和准备按揭买楼的人签订相关协议，同意买楼者先交首期，待建筑封顶时才申请贷款。

　　“这样做，发展商虽不能迅速回笼全部房款，但依然可以回笼最低三成的首期房款，实质上，在广州，高层建筑建至2/3高度时才可进行预售，这离封顶也最多不过是半年的时间，这样的政策即使在广州实施，也不过会给发展商增加一点资金压力而已。”

　　画外音：一般而言，银行业通常是将房地产开发贷款（风险等级较高）与个人房贷捆绑打包放款。对开发商而言，开发贷款利率大多要比基准利率高出8-10个百分点，而个人购房贷款是销售回款，不仅没有财务成本而且还有利息收益。在这一加一减之中，房地产预售按揭回款的利益所在不言而明。

　　三问政府：还是要取消预售制？

　　有专家认为，该政策实际上是变相取消预售制。但又有专家认为，要真正杜绝风险，取消预售制度才是万全之策。

　　地产专家黎文江认为，就算政策执行，买家同样有风险，因为封了顶照样会烂尾。要杜绝这种情况，还不如干脆规定项目竣工后才批放贷，那样买家会安全些，风险小很多。

　　“既然建设部门允许这个项目进行预售，为什么又不让做期房的房贷业务呢？”楼市分析专家李小宁说，现在开发商处于两难境地。一方面未封顶楼盘的开发商手里握有预售证，另一方面绝大多数购房者都需要贷款才能购房，而银行恰恰停止了对未封顶楼盘的个人贷款发放。

　　画外音：看起来是建设部和银行在打架。建设部允许房子未封顶就开卖；银行偏偏不敢放贷。归根到底的原因还是，银行要为预售制承当风险，所以银行不干了。

　　然而，我们想一想，商品房预售时，消费者在对房屋情况、产权状况甚至开发商的履约能力都不清楚的状况下就掏钱买房，这时候消费者的风险又有谁来保护？